Woningaanbod in vrije huursector blijft ver achter bij groeiende vraag

 

Ondanks de toename van het aanbod aan huurwoningen in het middensegment, houdt de krapte aan. Reden is dat vraag naar huurwoningen in dit segment harder groeit dan het aanbod kan bijbenen. Dit heeft ook invloed op de huurprijzen, die vooral in de (grote) steden sterk stijgen. Voor een groeiende groep huishoudens – met name de middeninkomens - dreigt een huurwoning in de vrije sector onbetaalbaar te worden, stellen NVM en VGM NL. “Het probleem is dat deze groep is aangewezen op het middensegment”, zegt NVM-voorzitter Ger Jaarsma. “Ze verdienen te veel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning en door de striktere financieringsregels en beperking van de leencapaciteit kunnen ze ook geen huis kopen. Feitelijk vallen ze tussen wal en schip.”

Dringend behoefte aan meer aanbod

“Tientallen jaren is er in Nederland veel te weinig geïnvesteerd in de vrije huursector”, zegt voorzitter Eric Verwey van VGM NL. “Het komt nu op gang, maar is in onze ogen nog volstrekt onvoldoende. De commerciële huurmarkt is in ons land zeer klein vergeleken met omliggende landen. Het beperkte en daardoor relatief dure aanbod belemmert de toegang tot betaalbare vrije huurwoningen en ontwricht daarmee de totale woningmarkt.”

Verwey en Jaarsma benadrukken dat de geliberaliseerde huurmarkt een cruciale verbinding tussen de gereguleerde huursector en de koopsector vormt. “Vooral in de grote steden is het tekort nijpend en kunnen grote groepen huishoudens geen passende woning meer vinden. Er is en blijft dringend behoefte aan meer aanbod”, aldus de beide voorzitters. Zij pleiten niet alleen voor voortvarende nieuwbouw, maar willen ook dat een nieuwe regering straks met stimuleringsmaatregelen komt om het aanbod vrije sector huurwoningen te vergroten.

Koopwoningen omzetten naar huurwoningen

Recent onderzoek van NVM en VGM NL, uitgevoerd door de Amsterdam School of Real Estate (ASRE), laat zien dat de vraag naar vrije sectorhuurwoningen de komende jaren fors blijft toenemen. Naast extra aanbod door voortgaande nieuwbouw van institutionele beleggers, groeit het belang van particuliere verhuurders in huurwoningen (‘buy-to-let’). “Vanaf 2014 is dit sterk toegenomen en zal met de zeer lage kapitaalmarktrente de komende jaren van belang blijven”, concludeert ASRE.

Betaalbaarheid middengroepen

Het onderzoek maakt verder duidelijk dat voor twee derde van de groep lage middeninkomens (tussen ca € 35.000 en  € 40.000) een kale huur boven de liberalisatiegrens (tussen de € 710,68 en € 1000,- per maand voor het middensegment) niet betaalbaar is volgens de NIBUD-normen. ASRE pleit er dan ook voor om het middensegment breder te zien dan alleen de woningen boven € 710,68. De toegankelijkheid van deze groep op de woningmarkt (huur of koop) is derhalve zeer beperkt en zal moeten worden verbeterd.

Maatregelen om het aanbod te vergroten

Het aanbod van middeldure huurwoningen zal de komende jaren verder vergroot moeten worden. Ondanks de forse nieuwbouwinspanningen op dit vlak (geprognotiseerd wordt een toename van ca 25.000 vrije sector huurwoningen de komende vier jaar), zal tevens een impuls vanuit de bestaande bouw moeten komen. NVM en VGM NL pleiten er dan ook voor om particuliere verhuurders meer vrijheden te geven bij verhuur van hun woningen. Daarmee kan op relatief korte termijn een volwaardiger middensegment huurwoningen ontstaan dat bij huurniveaus tussen 550 en 1.000 euro per maand tegemoet kan komen aan de behoefte van de grote middengroepen. Daar waar de markt dit uiteindelijk niet oppakt zal het aanpassen van de liberalisatiegrens binnen het huidige systeem een middel kunnen zijn om het middensegment huurwoningen – regionaal – een volwaardig alternatief voor sociale huur dan wel koop te laten worden. “Het verlicht in ieder geval een deel van de pijn”, aldus Verwey.

Samenwerken bij realiseren gemeentelijke woonvisies en nieuwbouwprojecten

Zowel NVM als VGM NL willen graag nauw betrokken worden bij nieuwbouwplannen voor vrije sector huurwoningen. “Samen met gemeenten en ontwikkelaars kunnen vastgoedmanagers en makelaars een prachtige rol spelen in het realiseren van gemeentelijke woonvisies en nieuwbouwprojecten, vanaf de planfase tot aan de oplevering. Wij hebben door ons dagelijkse werk veel kennis van wat er speelt en leeft in de woningmarkt. We kennen de vraag en weten waar behoefte aan is. Maak daar gebruik van”, zegt Jaarsma.

“Want steeds meer mensen kiezen bewust om te huren”, vult Verwey aan. “Huren biedt comfort en het is flexibel. Zeker voor het toenemende aantal zelfstandigen en flexwerkers op de arbeidsmarkt, is huren vanwege de tijdelijke aard een bijzonder aantrekkelijke optie. En voor de ouderen biedt huren in combinatie met zorg, ook grote voordelen.”

Huurprijzen stijgen door en per vierkante meterprijs nog verder

Uit huurtransacties van NVM en VGM NL blijkt dat de huurprijs per vierkante meter voor een vrije sector huurwoning vergeleken met vorig jaar met 7,9% is gestegen. De stijging van de huurprijzen in Nederland zet zich daarmee versneld door. De prijs van de gemiddeld verhuurde woning komt nu uit op € 10,48 per m². De totale huurprijs steeg met 3,4% naar € 987,-. Dat wijst erop dat er vooral meer kleinere woningen worden verhuurd. Deze gemiddelde huurprijsniveaus verhullen echter de regionale differentiatie én de grote verschillen tussen de diverse segmenten van de huurmarkt.

Zo zijn er grote verschillen in huurprijsniveaus vast te stellen tussen de verhuurde woningtypen. De huurprijs per m² van de appartementen steeg in een jaar tijd met 9,5% naar € 11,83, terwijl voor woonhuizen de gemiddelde prijsstijging beperkt bleef tot 2,1% op jaarbasis (naar € 8,37).

Grote regionale verschillen in huurprijzen

Regionaal verschillen de huurprijzen ook fors. De Randstadprovincies en daarbinnen de Noordvleugel laten de grootste krapte op de huurmarkt zien. De provincie Noord-Holland, stevig beïnvloed door de gemeente Amsterdam, spant de kroon met een huurprijs per m² van € 13,95. Niet alleen is dit veruit de hoogste huurprijs van alle provincies, de stijging ten opzichte van een jaar eerder is bijna 10%. De oververhitting van de Amsterdamse woningmarkt is daarmee terug te zien op de (vrije) huurmarkt. Ook in de provincie Utrecht liggen de huurprijzen met € 12,25 per m² - bijna 20% duurder dan een jaar eerder - ruim boven de die in de overige provincies. Opvallend is de provincie Zuid-Holland, waar de prijzen in vergelijking met 2015 nagenoeg stabiel zijn gebleven. In Den Haag zijn de huurprijzen per m² licht gedaald. In Rotterdam zijn ze iets gestegen ten opzichte van 2015.

In de meer landelijke provincies als Friesland, Drenthe, Overijssel, Limburg en Zeeland liggen de huurprijzen tussen de 7,5 en 8,5 euro per vierkante meter. Voor een gemiddelde huurwoning betaal je hier honderden euro’s minder dan in de Randstad. Tegelijk geldt dat ook binnen deze provincies weer grote verschillen zijn. Een uitsplitsing naar stedelijkheid laat dit gevarieerde beeld goed zien. In de zeer stedelijke gebieden zijn de huurprijzen het sterkst gestegen, inmiddels boven de 13%. Hoe minder stedelijk des te lager de huurprijs, tot een niveau van ruim 8 euro voor de sterk landelijke gebieden in Nederland.

Waar voor uw geld: wat betaal ik voor een huurwoning in de verschillende provincies?

De prijsverschillen tussen huurwoningen per provincie of gemeente lopen enorm uiteen. Dat geldt zowel voor het hele middensegment (€ 710 - € 1.000 huur per maand) als voor het topsegment (rond de € 1.500). Net als in de koopwoningmarkt kunnen consumenten in grote steden als Amsterdam en Utrecht minder woonruimte huren voor meer geld. Onderstaande tabel en grafiek geven een overzicht van de regionale en lokale verschillen. De percentages geven per huurprijscategorie aan welk deel van de transacties in 2016 in die betreffende gemeente plaatsvond.

Gestoffeerd en gemeubileerd huren steeds duurder

Naast de grote regionale verschillen in huurprijzen vallen ook de sterke prijsstijgingen in het gestoffeerde en gemeubileerde deel van de huurmarkt op. Expats vormen een belangrijk deel van de huurders in dit segment. De huurprijs per m² voor gestoffeerde huurwoningen komt in het 4de kwartaal van 2016 uit op gemiddeld € 15,13, een stijging van 8,1% ten opzichte van een jaar eerder. De verhuurprijzen van gemeubileerde huurwoningen stegen relatief minder met 7,0%, naar een huurprijs per vierkante meter van € 18,30.

VGM NL (Vastgoedmanagement Nederland), de brancheorganisatie van vastgoedmanagers, en de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM staan gezamenlijk voor ruim 40.000 huurtransacties op jaarbasis, waarmee een marktaandeel van circa 48% is gemoeid. Sinds 2014 registreren VGM NL en de NVM samen de transactiedata van huurwoningen. NVM en VGM NL streven naar een minder sterk gereguleerde woningmarkt, waarbij de keuzevrijheid van de consument leidend is bij de invulling van zijn of haar woonwens.